Pamplona & Braz - Advogados Associados

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André Ricardo Brusamolin
A Nova Lei de Locações

Na data de 10 de dezembro de 2009 restou publicada a Lei n.º 12.112/09, que promoveu alterações na Lei n.º 8.245/91 - a conhecida Lei de Locações, que passou a vigorar a partir da data de 25/01/2010.

A exemplo de outras alterações legislativas que vêm ocorrendo, a Lei n.º 12.112/09 veio, na verdade, na maioria de suas disposições, a elevar ao patamar legal entendimentos jurisprudenciais que há tempos já vinham predominando nos Tribunais, muito embora até hoje ainda suscitando controvérsias.

Portanto, temos uma clara inversão na cronologia dos eventos, com o Judiciário construindo, ao longo dos anos, construções jurisprudenciais que, muito embora não previstas em lei, vieram a ser adotadas posteriormente pelo legislador.

No entanto, o novo texto legal, a nosso ver, trouxe uma segurança que o mercado necessitava, haja vista a claudicância do Judiciário em diversas decisões sobre o tema.

Como exemplo clássico da insegurança que reinava sobre a matéria locações, tem-se as discussões envolvendo a impenhorabilidade do imóvel residencial do fiador e a validade da fiança nos contratos que estariam a vigorar por prazo indeterminado.

No que tange a esta última questão, segundo orientação jurisprudencial predominante no Eg. STJ até o ano de 2004, que tinha por base o contido em sua súmula n.º 2141 (editada em 1998), "o contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, não vinculando o fiador a prorrogação do pacto locatício sem sua expressa anuência, ainda que haja cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves."2

Contudo, sem que tivesse ocorrido na sequência qualquer alteração legislativa, o entendimento jurisprudencial apresentou relevante guinada, passando a prevalecer o posicionamento da validade da cláusula contratual que estabelecia a responsabilidade até a entrega das chaves, bem como que a citada Súmula não seria aplicável ao caso3, opinião esta que perdura até os dias atuais.

Neste sentido, além de finalmente estabelecer critérios sobre a possibilidade da exoneração da fiança nos contratos por prazo indeterminado, vindo ao encontro dos termos do art. 835 do Novo Código Civil4, a nova Lei veio a incluir no rol das hipóteses de deferimento liminar em ação de despejo os casos de não pagamento de alugueres (desde que ausente garantia), como a jurisprudência já vinha admitindo na forma de antecipação dos efeitos da sentença, considerando não ser taxativo o anterior rol do art. 59, §1º, da Lei n.º 8.245/91.

No mais, o novo diploma trouxe sim algumas alterações relevantes, as quais serão abordadas na sequência.

A nova redação do "caput" do art. 4º da Lei de Locações, além de manter a previsão quanto a impossibilidade do locador reaver o imóvel antes do prazo de duração do contrato, consolidou o posicionamento jurisprudencial no sentido que a multa devida pelo locatário, na mesma hipótese, deveria ser proporcional ao período de cumprimento do contrato, fazendo coro ao previsto no art. 413 do Código Civil.

Esta previsão, apesar de já restar estabelecida na redação anterior, veio a encerrar a prática de mercado que insistia em cobrar multas em sua integralidade, lesando os inquilinos que não mais mantivessem interesse na manutenção da locação há poucos meses do término do prazo contratado.

Quanto à mudança na redação do art. 12, "caput", houve mera adequação aos termos do novo Código Civil, atribuindo à união estável o caráter familiar, o que inexistia no texto anterior. Assim, confirmou-se o prosseguimento da locação com o cônjuge ou companheiro no caso de separação ou outras formas de encerramento da sociedade conjugal.

No mais, nos parágrafos de referido dispositivo, há a primeira clara alteração no objetivo da lei em relação ao fiador, eis que na anterior previsão era facultado apenas ao locador requerer a substituição do garantidor na hipótese de falecimento do locatário. Agora, com o novo texto, possibilitou-se ao fiador a exoneração (mediante expressa notificação, ficando responsável ainda pelo prazo de 120 dias), após ser notificado pelo novo inquilino sobre tal condição (necessária também a notificação do locador acerca da sub-rogação).

Por sua vez, a nova redação do artigo 39 da Lei n.º 8.245/91, inserindo ao final do texto revogado a expressão "ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado", veio a não deixar margens a dúvidas sobre a extensão da responsabilidade do fiador, vindo de encontro ao atual posicionamento do Eg. Superior Tribunal de Justiça.

Ademais, como se manteve a ressalva relacionada ao pactuado entre as partes, infere-se que se está diante de questão que, primordialmente, sujeita-se à vontade dos contratantes, eis que a manutenção ou não da garantia de fiança em caso de renovação automática está subordinada ao contido no instrumento que regula a relação locatícia. Entretanto, de uma forma de outra, no silêncio o fiador permanecerá responsável pelo locatário até a entrega das chaves.

Ademais, como se manteve a ressalva relacionada ao pactuado entre as partes, infere-se que se está diante de questão que, primordialmente, sujeita-se à vontade dos contratantes, eis que a manutenção ou não da garantia de fiança em caso de renovação automática está subordinada ao contido no instrumento que regula a relação locatícia. Entretanto, de uma forma de outra, no silêncio o fiador permanecerá responsável pelo locatário até a entrega das chaves.

Quanto ao artigo 40, a alteração no inciso II, estabelecendo que a recuperação judicial também seria causa para o locador exigir a substituição da garantia de fiança também se trata de mera adequação ao teor da Lei n.º 11.101/2005.

Já no que se refere ao seu inciso X, há a ratificação do direito atribuído ao fiador de exonerar-se após findo o prazo inicialmente contratado para a garantia, atribuindo ao locador o direito de solicitar nova garantia nesta hipótese, o que caso não cumprido poderá inclusive gerar a rescisão da avença, como consta no novo texto do parágrafo único do próprio art. 40.

Em relação às ações de despejo, ao ampliar o rol de hipóteses de deferimento de liminar, ocorreu talvez a mais relevante das alterações.

Ao incluir a necessidade de realização de reparos urgentes no imóvel locado, o término do prazo de notificação para substituição da garantia, o encerramento do prazo de locação não residencial (com formal manifestação no sentido da retomada em até 30 dias do termo) e a falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento, não estando o contrato garantido, o legislador deu cabo à uma incompreensível incongruência da legislação revogada.

Ora, o que seria mais relevante ao locador do que o recebimento dos alugueres ajustados? Por que se atribuir ao inquilino inadimplente tamanha proteção, submetendo o proprietário do imóvel ao calvário do procedimento ordinário para recuperar seu imóvel?

Com tal inovação certamente em muito reduzirá o tempo para a retomada do imóvel pelo locador, abreviando até em anos a espera gerada pelo rito anterior, durante o qual o inquilino via de regra se mantinha utilizando o imóvel sem o pagamento de alugueres, independentemente da existência da garantia.

Por oportuno, registre-se que restou mantida a exigência inafastável de caução para o cumprimento da ordem liminar, no valor equivalente a 3 meses de aluguel.

Na sequência, ao ser incluído no art. 59 um parágrafo terceiro, estabeleceu-se desde já a possibilidade da purgação da mora nas ações de despejo por falta de pagamento, só que se definindo que o prazo para o exercício de tal direito é de 15 dias (prazo para a desocupação) , não mais estando vinculado à apresentação de contestação, quando somente se requeria uma autorização para pagamento, como estabelecia a legislação revogada.

Quanto ao art. 62, nova divergência jurisprudencial restou sanada, ao estabelecer que o fiador se trata de parte legítima para figurar no pólo passivo da ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres.

Além disso, como consta no inciso III do art. 62, simplificou-se o procedimento na hipótese da purgação da mora não ser integral, artifício este largamente utilizado para procrastinação da ordem de despejo.

Ainda em relação à purgação da mora, a Lei n.º 12.112/09 reduziu as hipóteses para ser invocado tal benefício, eis que no texto revogado permitia a utilização dessa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação de despejo. Agora, de acordo com a nova redação do parágrafo único do art. 62, "não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado dessa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação."

Em relação ao art. 63, o novo diploma ampliou também as hipóteses em que o cumprimento do despejo, após o julgamento pela procedência, deve ocorrer em 15 dias.

Percebe-se nos textos revogados que quase sempre havia a tendência de se atribuir procedimentos diversos de despejo para as situações que justificariam o encerramento da locação, de acordo com o art. 9º da Lei. Agora ocorreu uma uniformização dos procedimentos, tratando todas as hipóteses de modo similar, o que nos parece acertado.

Essas alterações são visíveis nos artigos 63 e 64, quando se retirou do texto de tais dispositivos as referências a determinados incisos do art. 9º da Lei de Locações.

Também no art. 64 houve interessante alteração, reduzindo o valor da caução para a realização do despejo para os casos de denúncia vazia em contratos com prazo superior a 30 meses, prorrogado por prazo indeterminado. Agora será necessário a caução de quantia não inferior a 6 meses nem superior a 12 meses (a anterior redação estabelecia caução não inferior a 12 meses e nem superior a 18 meses de aluguel).

Além disso, nos chama a atenção o aspecto de que, nas ações de despejo fundadas no art. 9º, entre as quais está o pedido por falta de pagamento de alugueres e acessórios, proferida a sentença de procedência a desocupação ocorrerá em 15 dias independentemente de caução, ainda que na pendência de recurso, como se conclui pela leitura do novo "caput" do art. 64.

Quanto às ações revisionais, além de modificações do procedimento judicial, alteraram-se os parâmetros para a fixação do aluguel provisório.

Afora a expressa previsão para a designação de audiência conciliatória, o que inexistia na redação revogada, é nesta oportunidade que será definido o aluguel provisório (anteriormente essa decisão ocorreria por meio de decisão em gabinete, quando se designaria a audiência de instrução e julgamento).

O aluguel provisório, que era limitado a 80% do pedido, independentemente de quem figurasse no pólo ativo da demanda, agora recebeu tratamento diferenciado de acordo com a condição do autor (se a ação for proposta pelo locador o aluguel provisório não poderá exceder 80% do pedido; se de iniciativa do locatário o aluguel não poderá ser inferior a 80% do valor praticado na época do ajuizamento). Nada mais justo.

A realização de perícia previamente à audiência de instrução também nos parece acertada, ao contrário do que ocorria anteriormente, adequando o procedimento específico da revisional ao critério adotado nas ações tradicionais de rito sumário e ordinário.

No mais, ao pedido de revisão do aluguel provisório, que não tem natureza de recurso, eis que dirigido ao próprio magistrado da causa, agora se atribuiu efeito interruptivo na contagem para a interposição do recurso, o que demonstra uma homenagem tardia à lógica e ao bom senso.

Por fim, no que se refere ao artigo 71, que trata das ações renovatórias, a alteração foi meramente de nomenclatura do Ministério responsável pelo registro no CPF.

Já a mudança no art. 74, que também se relaciona à ação renovatória, ocorreu drástica redução do prazo para desocupação no caso de indeferimento do pedido, já que no texto anterior concedia-se seis meses ao inquilino, o que agora não ultrapassa 30 dias (desde que exista pedido em contestação, como já estabelecido anteriormente).

Portanto, as alterações implementas representam sim um avanço em busca da segurança jurídica e, principalmente, na celeridade da prestação da tutela jurisdicional, muito embora reflita a falência do Poder Legislativo que está a assistir passivamente o Judiciário assumir a função de atender aos reclamos da sociedade à ineficiência das leis.

1 - "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu".

2 - Recurso Especial n.º 594.178/SP - Min. Relator Paulo Gallotti - 6ª Turma - julgado em 09/03/2004.

3 - "2. Havendo cláusula expressa no contrato de aluguel por meio da qual os fiadores assumiram a responsabilidade pelos débitos locatícios até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, como ocorrido na espécie, não há falar em desobrigação destes, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado. Incidência da Súmula 83/STJ. (RESP 998.618/RS - Relator Min. Arnaldo Esteves Lima - 5ª Turma - julgado em 19/02/2009.

4 - Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

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